Au travers de notre dernière étude, BPCE Solutions immobilières vous délivre son analyse du marché immobilier tertiaire sur le quatrième trimestre 2025, et plus globalement sur l’année 2025.
L'année 2025 restera marquée, à l'instar de l’année précédente, par des incertitudes économiques, politiques et fiscales.
Les volumes d'investissement dans l'immobilier tertiaire en France s’établissent à 13,7 mds€ en 2025, niveau similaire à ceux des deux années précédentes. Il est en légère augmentation de 8 % sur un an, bien que les volumes restent en deçà de la moyenne quinquennale de 21 milliards d'euros. Pour 2026, les volumes d'investissement devraient se situer entre 14 et 16 milliards d'euros, soutenus par des acquisitions de taille importante, notamment pour des problématiques de liquidité ou de refinancement pour certains acteurs.
En Île-de-France, le marché immobilier retrouve davantage de dynamisme, après deux années moroses. Les volumes d'investissement dans le secteur tertiaire s'élèvent à 8,4 mds€, en hausse de 44 % vs 2024. Le T4 2025 a été le trimestre le plus actif depuis le T4 2021, avec des performances notables sur le secteur des bureaux parisiens, notamment dans le Quartier Central des Affaires (+ 55 % vs 2024), comme la vente phare de Paris Trocadéro ou du Solstys. Les volumes d’investissement dans Paris QCA en 2025 dépassent ceux des années 2021 et 2022.
En régions, les volumes d'investissement ont été de 5,4 mds€, représentant une baisse de 23 % vs 2024, et ont été portés principalement par les investissements en logistique. Certains marchés de bureau en régions ont fini de corriger, d’autres affichent encore des baisses de valeur, qu’il s’agisse du Prime ou d’actifs secondaires.
Quant au marché locatif francilien, il enregistre une demande placée de bureaux au plus bas depuis 2020, avec 1,6 million de m² transactés, soit une baisse de 9 % vs 2024. Elle devrait être à nouveau en baisse en 2026 et s’établirait à 1,5-1,6 million de m².
En parallèle, l'offre immédiate atteint son plus haut niveau, avec 6,25 millions de m² (+ 11 % vs T4 2024). L'absorption continue de progresser et présente désormais une moyenne théorique de 3,8 années, contre 1,1 années en 2019. La situation en périphérie est davantage problématique, avec une suroffre de bureau, engendrant une vacance plus élevée et des délais d’absorption estimés à 5 et 7 ans respectivement en 1ère et 2ème couronnes.
Concernant le commerce, les volumes d'investissement ont enregistré une hausse de 9 % sur un an, un tiers de ce volume provenant de la vente du portefeuille Kering.
Enfin, après une année 2024 dynamique, la logistique a connu un ralentissement en 2025 des investissements, couplé à un nouveau recul de sa demande placée, ce marché étant plus directement impacté par la conjoncture.
Quant à la prime de risque en immobilier, elle s’établit à environ 60 points de base et doit se reconstituer pour qu’un dynamisme des investissements reprenne.
Vous trouverez dans l'étude :
1. Contexte économique français
2. Le marché de l’investissement en France et stratégie d'allocation
3. Le marché des bureaux en régions
4. Le marché locatif en régions
5. Le marché locatif des bureaux en Île-de-France
6. La transformation des bureaux vacants
7. Le marché des commerces en France
8. Le marché de l’industriel en France
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Le marché français de l'immobilier tertiaire au T4 2025
