Au travers de notre dernière étude, le Département Etudes de BPCE Solutions immobilières vous délivre son analyse du marché immobilier tertiaire sur le 1er semestre 2026.
Béatrice de Quinsonas, Directrice de la Recherche de BPCE Solutions immobilières, résume dans l’édito les points clefs suivants :
L’immobilier poursuit son adaptation à la recherche d’un nouvel équilibre. Le conflit au Moyen-Orient continue d’affecter nos marchés et sa résolution reste encore très incertaine.
Malgré un certain optimisme retrouvé fin 2025, les résultats du 39ème Baromètre MSCI/BPCE Solutions immobilières mettent en lumière une volonté des investisseurs de stabiliser leur allocation en immobilier d’entreprise, voire de la réduire. La prime de risque est encore trop faible, autour de 65 pb pour Paris PQA à la fin du T2, et freine l’investissement.
Pour autant, le marché de l’investissement pourrait laisser penser à une reprise au premier semestre avec 6,6 milliards d’euros investis, en hausse de 9% par rapport à la même période l’an passé. Cela est en partie expliqué par une transaction d’envergure, la vente du portefeuille Proudreed pour 2,3 milliards d’euros en locaux d’activité.
Les résultats par classe d’actifs sont assez hétérogènes : sans surprise, les locaux d’activité enregistrent une hausse de 586%, tandis que l’investissement en commerce se maintient (+1%), il baisse en bureaux (-22%) et ralentit fortement en logistique (-71%). Quant à l’hôtellerie, son attrait se confirme aux yeux des investisseurs.
À noter que l’investissement en Île-de-France est majoritairement alimenté par l’échange d’actifs importants (> 100 M€) et connaît une baisse de 18% des montants investis.
Les régions bénéficient de la transaction Proudreed. La dynamique locative est cependant ralentie en régions, bien que la suroffre de bureaux y soit plus modérée qu’en Île-de-France.
Quant au marché locatif des bureaux franciliens, 750 000 m² ont été placés, en baisse de 5% par rapport au S1 2025. Si le T2 a été plus dynamique, les plus faibles résultats du T1 ont impacté le résultat global S1, et ce premier semestre demeure ainsi le plus bas depuis 2021. Ce ralentissement nous laisse anticiper un niveau légèrement en baisse, entre 1,4 et 1,6 million de m² placés pour 2026.
En parallèle, l’offre en Île-de-France continue d’augmenter avec 6,6 millions de m² disponibles (+10% vs T2 2025), dont 30% pour le neuf. Le taux de vacance francilien s’établit à 11,6%, en hausse de 96 pb sur un an. Le délai d’absorption théorique est de 4 ans en Île-de-France, oscillant entre 2 ans à Paris et 6 ans pour le Croissant Ouest ou encore la première et deuxième couronnes, illustrant la suroffre de bureaux.
Si la tendance était à la stabilisation des taux de rendement fin 2025, notamment pour les actifs Prime, de nouvelles corrections apparaissent en France ce trimestre, majoritairement sur le bureau mais aussi en logistique. Un phénomène qui pourrait perdurer sur les mois à venir. Dans ce contexte, des opportunités d’investissement continueraient à se matérialiser au 2ème semestre.
Vous trouverez dans l'étude :
1. Contexte économique français
2. Le marché de l’investissement en France et stratégie d'allocation
3. Le marché immobilier tertiaire en régions
4. Le marché locatif des bureaux en Île-de-France
5. Le marché des commerces en France
6. Le marché de l’industriel en France
Télécharger l’intégralité de l’étude
Le marché français de l'immobilier tertiaire, S1 2026
