Au travers de notre dernière étude, BPCE Solutions immobilières vous délivre son analyse du marché immobilier tertiaire sur le troisième trimestre 2025, et plus globalement sur les neuf premiers mois 2025.
L’incertitude sur le marché de l’immobilier reste de mise encore ce trimestre en considération de la situation économique et politique.
Les volumes d’investissement en France sont estimés à 8,7 milliards d’euros sur les neuf premiers mois de l’année, soit une hausse de 7 % par rapport à la même période en 2024. Si ce résultat semble encourageant, il reste bien inférieur à la moyenne des neuf premiers mois 2020-2024, estimée à 13,9 milliards d’euros. L’essentiel des volumes ont été engagés au premier trimestre (+69 % vs T1 2024) et compense un T3 moins dynamique que l’année précédente (-27 % vs T3 2024).
Sur le marché locatif francilien, la demande placée de bureaux à septembre 2025 a atteint son plus bas niveau depuis 2020, soit 1,2 million de m² transacté, représentant un recul de 8 % par rapport à la même période l’année précédente. En parallèle, l’offre immédiate est en continuelle augmentation, pour atteindre les 6,1 millions de m². Ainsi, son absorption présente une moyenne théorique de 3,6 années, mais reste très variable selon les secteurs : 1 an pour Paris QCA contre 7 ans pour la Seconde Couronne.
Sur le marché locatif en région, les taux de vacance sont plus contenus, notamment à Aix-Marseille et Toulouse. La demande placée est en hausse sur les métropoles toulousaine (+19 %), lilloise (+7 %) et bordelaise (+7 %). Quant à l’absorption théorique, elle oscille entre 1,5 année pour Toulouse et 2,5 années pour Lyon.
En ce qui concerne le commerce, les volumes d’investissement sont en hausse sur 9 mois, notamment grâce à la transaction d’un portefeuille d’envergure au T1, représentant 37 % du volume total en commerce.
Quant à l’industriel, un ralentissement de la demande placée est à noter, pénalisée par la conjoncture et l’inéquation de certains actifs vieillissants.
Enfin, la remontée de l’OAT comprime la prime de risque sur Paris QCA, qui se retrouve autour de 60 pb à fin octobre.
En synthèse, le volume d’investissement peut être anticipé entre 12 milliards d’euros sur 2025, quant au marché locatif, le ralentissement constaté devrait se poursuivre avec une demande placée attendue, entre 1,65 et 1,70 million de m² sur 2025.
Vous trouverez dans l'étude :
1. Contexte économique français
2. Le marché de l’investissement en France et stratégie d'allocation
3. Le marché des bureaux en Région
4. Le marché locatif des bureaux en Île-de-France
5. Le marché des commerces en France
6. Le marché de la logistique en France
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Le marché français de l'immobilier tertiaire au T3 2025
