Au travers de notre dernière étude, le Département Études de BPCE Solutions immobilières vous délivre son analyse du marché immobilier tertiaire sur le 3ème trimestre 2026.
Béatrice de Quinsonas, Directrice de la Recherche de BPCE Solutions immobilières, résume dans l’edito les points clefs suivants :
L’immobilier doit faire face à un environnement de plus en plus exigeant. Du conflit au Moyen-Orient aux incertitudes liées au contexte politique, de nombreux éléments pèsent sur l’économie française et impactent le marché immobilier tertiaire.
Fait marquant, l’OAT a dépassé les 5 % les 22 et 23 octobre 2026. Alors que la prime de risque du bureau Paris QCA était déjà faible, elle est, aujourd’hui, devenue négative, malgré une nouvelle baisse des valeurs au troisième trimestre, freinant une reprise de l’investissement.
Ainsi, la performance du marché de l’investissement tertiaire en France des neuf premiers mois est à interpréter avec nuance : 10,3 milliards d’euros ont été investis (hors hôtellerie) soit une hausse de 16 % par rapport à la même période l’an passé. Un résultat dynamisé par deux transactions majeures : le portefeuille Proudreed (locaux d’activité) et la vente de Capital 8 à Paris (bureaux), qui représentent à elles seules un tiers des volumes engagés en France.
A noter, la logistique dont les volumes investis ralentissent de moitié en France, en raison notamment du manque d’offre neuve. L’investissement en commerces maintient une dynamique proche de l’an dernier. Quant à l’hôtellerie, son attrait se confirme.
L’investissement se maintient en Île-de-France, majoritairement porté par l’échange d’actifs importants (>100 M€). En régions, hors transaction en portefeuille, l’investissement est divisé par deux par rapport à sa moyenne sur cinq ans.
Concernant la dynamique locative en bureaux, elle reste ralentie en régions, bien que la suroffre de bureau y soit plus modérée qu’en Île-de-France.
Le marché locatif des bureaux franciliens poursuit son ralentissement pour la quatrième année consécutive. La barre du million de m² de demande placée est tout juste atteinte à l’issue des trois premiers trimestres de l’année, un résultat en recul de 14 % par rapport à la même période l’an dernier (9M 2025). Ce ralentissement nous laisse anticiper un niveau en baisse pour 2026, entre 1,3 et 1,5 million de m² placés.
Avec 6,6 millions de m², l’offre en Île-de-France se stabilise ce trimestre par rapport au précédent, mais demeure en hausse de 8 % sur un an. Les surfaces neuves représentent un tiers du stock francilien. Le taux de vacance francilien s’établit à 11,6 %, en hausse de 80 pb sur un an. Le délai d’absorption théorique se dégrade à 5 ans en Île-de-France. La situation reste à nuancer avec une forte hétérogénéité entre les secteurs, ce délai étant plus contenu à Paris (2 ans).
Si la tendance était à la stabilisation des taux de rendement fin 2025, notamment pour les actifs Prime, une nouvelle vague de corrections apparait en France ce trimestre, majoritairement sur le bureau mais aussi sur les autres classes d’actif. Un phénomène qui devrait perdurer sur les mois à venir. Dans ce contexte, des stratégies de repositionnement devraient émerger d’ici la fin de l’année et en 2027.
Vous trouverez dans l'étude :
1. Contexte économique français
2. Le marché de l’investissement en France et stratégie d'allocation
3. Le marché de l’investissement en Île-de-France
4. Le marché immobilier tertiaire en régions
5. Le marché locatif des bureaux en Île-de-France
6. Le marché des commerces en France
7. Le marché de l’industriel en France
Télécharger l’intégralité de l’étude :
T3 2026 : le marché français de l'immobilier tertiaire
